Maximale hypotheek berekenen

Ben je je aan het oriënteren op het kopen van een woning? Dan ben je vast ook heel benieuwd hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Je kunt je maximale hypotheek laten berekenen door dé hypotheekadviseur van Zwolle. Er zijn ook verschillende tools die je helpen met het maken van een schatting van je maximale hypotheek. Hoe deze berekening in elkaar zit is voor velen een beetje raadselachtig. In de praktijk wordt er nog er vijf elementen gekeken: je toetsinkomen, de toetsrente, de woonquote, de maximale hypotheeklast en het maximale hypotheekbedrag. In dit artikel leggen we je uit hoe deze zaken bij je maximale hypotheek berekenen meespelen.

Toetsinkomen

Uiteraard is jouw bruto inkomen van groot belang bij het berekenen van je maximale hypotheek. Hierbij wordt al het inkomen meegerekend waar je belasting over betaalt. Ben je in loondienst, dan hoort hier dus ook je vakantiegeld, onregelmatigheidstoeslag, inkomsten uit overwerk en eindejaarsuitkering bij. Op je jaaropgave vind je wat je totaal gedurende een heel kalenderjaar verdiend hebt. Ben je zelfstandige, dan kijkt men naar je gemiddelde inkomen over de afgelopen drie jaar. Ben je minder dan drie jaar in bedrijf als zelfstandige, dan kan er nog te weinig gezegd worden over de continuïteit van je inkomsten om ze als geheel mee te tellen. Dit heeft als consequentie dat er een kleiner percentage van jouw inkomsten als zelfstandige meegenomen wordt als toetsinkomen. Ontvang je alimentatie? Dan telt ook dat als inkomen.

Wil je met je partner samen een hypotheek gaan afsluiten, dan betekent dit niet dat jullie inkomens bij elkaar opgeteld het toetsinkomen zijn. Van het lagere inkomen wordt slechts 70 procent meegenomen in de berekening van de maximale hypotheek. Het is overigens wel zo dat verschillende hypotheekverstrekkers er ook verschillende berekeningen op nahouden. Daarom is het niet onverstandig om je maximale hypotheek te toetsen bij verschillende aanbieders.

Toetsrente

Net als bij andere leningen betaal je bij een hypotheek rente. Dit zijn extra lasten die ook weer meegenomen moeten worden in de berekening van je maximale hypotheek. Dit wordt de toetsrente genoemd. De hoogte van de rente die je betaalt is afhankelijk van de duur van de rentevaste periode. Dat is de periode waarin de rente vastligt op hetzelfde niveau als het moment waarop je de hypotheek afsloot. Je legt dit vast om gedurende de rentevaste periode geen last te hebben van stijgende hypotheekrente. Na de rentevaste periode betaal je de actuele rente. Hoe korter de rentevaste periode die je kiest (doorgaans 10 jaar in het kortste geval), hoe lager de rente die je betaalt. Kies je ervoor om de rente korter dan 10 jaar vast te zetten, dan maakt men bij de berekening gebruik van een algemene toetsrente die ieder jaar door een onafhankelijke organisatie wordt vastgesteld. Tenzij de werkelijke hypotheekrente hoger ligt, want dan wordt die gebruikt.

Omdat de rente onderdeel vormt van je schuld, speelt deze mee in de berekening van jouw maximale draagkracht. Dat betekent dat hoe lager de rente is, des te meer je daadwerkelijk kunt lenen. Je maximale hypotheek valt dus hoger uit bij een lagere rente, en dat is het geval wanneer je kiest voor een korte rentevaste periode.

Woonquote

Draagkracht is een belangrijke factor bij het verstrekken van een hypotheek. De hypotheekverstrekker wil er immers zo zeker mogelijk van kunnen zijn dat je aan je maandelijkse betalingsverplichtingen kan voldoen. Hiervoor bestaat er de woonquote. Dat is een percentage van jouw bruto inkomen op jaarbasis dat je maximale hypotheeklast per jaar mag zijn. Met andere woorden: dit bedrag wordt als het plafond gezien voor wat jij per jaar kunt dragen aan hypotheeklast. Er wordt gesproken over een bruto bedrag, omdat je de hypotheekrente kunt aftrekken en daar nog belastingvoordeel mee kunt krijgen. Na die aftrek is het bedrag pas netto.

Wat de maximale bruto hypotheeklast is, wordt bepaald door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Zij stellen hier tabellen voor op die gebruikt kunnen worden door hypotheekadviseurs in hun berekening van jouw maximale hypotheek. Jouw woonquote hangt af van jouw toetsinkomen en de hypotheekrente, maar ook van je leeftijd. Er is een aparte tabel voor mensen die onder of op een pensioengerechtigde leeftijd zijn. In het laatste geval is je woonquote hoger bij hetzelfde inkomen.

Hoe hoger je inkomen is, hoe hoger je woonquote. Een van de redenen hiervoor is omdat je met een hoger inkomen mogelijk iets meer belastingvoordelen kunt hebben. Ditzelfde principe geldt voor de hypotheekrente. Hoe hoger deze is, hoe hoger je belastingvoordeel kan zijn. Dit betekent niet dat je met een hogere hypotheekrente ook meer hypotheek kunt krijgen. Met een hogere rente zit je namelijk eerder aan je maximale hypotheekbedrag.

Maximale hypotheeklast

Hoewel we het hiervoor als over de maximale hypotheeklast hebben gehad, betekent dit niet dat de woonquote exact bepaald wat jouw maximale last is. Dit wordt namelijk berekend door jouw woonquote te vermenigvuldigen met je toetsinkomen. Om dit vervolgens tot een maandelijks bedrag om te rekenen, wordt de uitkomst gedeeld door 12.

Het is echter ook zo dat bepaalde zaken je maximale hypotheeklast negatief kunnen beïnvloeden. Betaal je alimentatie, dan wordt dit afgetrokken van je draagkracht. Heb je een lening, zoals een persoonlijke lening of een doorlopend krediet, dan wordt dit meegenomen in de berekening. Dit geldt dus ook voor een studieschuld. Leningen hebben een zeer nadelig gevolg voor je maximale hypotheeklast. Ook erfpacht beïnvloed je maximale hypotheeklast negatief. Wanneer je een huis wilt kopen waarvan (een deel van) de grond niet in jouw bezit komt, kan zal je hier pacht voor moeten gaan betalen. Dit gaat uiteraard ten koste van wat je te besteden overhoudt.

In het geval van een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt er niet gekeken naar wat je daadwerkelijk betaalt voor de afbetaling. 2 procent van de volledige schuld wordt beschouwd als maandlast en van je maximale hypotheeklast afgetrokken. Ook bij een studieschuld wordt enkel gekeken naar het volledige bedrag van de schuld. 0,75 procent hiervan wordt meegerekend als maandlast en van je maximale hypotheeklast afgetrokken. In de praktijk komt het erop neer dat een lening je een nadeel op je maximale hypotheek geeft die ruim groter is dan het volledige schuldbedrag. Daarom kiest niet iedereen ervoor om een lening op te geven bij het afsluiten van een hypotheek. Dit is echter risicovol. Wanneer de hypotheekverstrekker er later achter komt dat je geen volledige informatie hebt verschaft over je financiën, dan kan deze het resterende bedrag meteen opeisen.

Ook het hebben van een creditcard kan negatieve gevolgen hebben voor je maximale hypotheeklast. Het Bureau Krediet Registratie (BKR) ziet je creditcard namelijk als een lening wanneer je voor de optie ‘gespreid betalen’ hebt gekozen. Ook als je die in de praktijk niet gebruikt. Betaal je maandelijks, dan wordt je hypotheek er niet door beïnvloed. Tenzij je natuurlijk een betalingsachterstand hebt. Heb je wel gespreid betalen, dan kijkt de hypotheekverstrekker naar de maandelijkse limiet voor opname bij je creditcard, iets wat je overigens zelf kunt bepalen. Hiervan wordt 2 procent meegenomen als aftrek voor je maximale hypotheeklast.

Maximale hypotheekbedrag

Ongeacht welke hypotheekvorm je kiest, wordt je maximale hypotheekbedrag berekend met een zogenaamde maandannuïteit: je maximale maandelijkse hypotheeklast. De looptijd van de hypotheek en de toetsrente worden meegenomen in deze berekening.

Ook de rentevaste periode is van invloed op de maximale hypotheek. Doorgaans loopt de hypotheekrente op bij een langere rentevaste periode, waardoor het daadwerkelijk te lenen deel kleiner wordt.

Je maximale hypotheek kan ook berekend worden op basis van wat jouw woning waard is, in plaats van op basis van jouw inkomen. De berekening van deze twee die het laagste uitkomt wordt gebruikt door de geldverstrekker. Bij de berekening op basis van de woningwaarde mag de hypotheek niet hoger zijn dan een percentage van de waarde van de woning. Momenteel is dit 100 procent. Ben je van plan energiebesparende maatregelen te nemen in de woning of deze te verbouwen, dan kan het mogelijk zijn om hiervoor extra hypotheek verstrekt te krijgen. Dit betekent niet dat de kosten die je hiervoor maakt gelijk zijn aan de stijging in waarde van de woning door de maatregelen, en deze mogelijkheid voor extra financiering geldt ook niet voor alle aanbieders. De waarde van de woning die in deze berekening meegenomen wordt, is echter niet automatisch gelijk aan het aankoopbedrag. Er zal een taxatie moeten plaatsvinden om deze waarde te bepalen. Dat betekent niet dat je meer dan 100 procent kunt lenen als je de woning voor minder gekocht hebt dan hij volgens de taxateur waard is.

Jouw uitgaven zijn belangrijk bij het bepalen of je de daadwerkelijk maximale hypotheeklast ook kunt betlaen. De gemiddelden die gebruikt worden in de eerder genoemde berekeningen kunnen ook onrealistisch zijn voor jouw situatie. Je moet je immers de maandelijkse lasten wel kunnen veroorloven. Wees hier realistisch over, anders kun je jezelf in een lastige positie manoeuvreren met vaste lasten die je niet kunt dragen. Voor advies hierover kun je terecht op de website van de NIBUD.